Disparition d'un monument, le Coefficient d'Occupation du Sol (COS)

(d'après J.M.Pupille, architecte DPLG)

Un monument des plans locaux d’urbanisme vient de disparaître du fait de la loi ALUR, la loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (loi 2014-366 du 24 mars 2014, publiée au JO le 26 mars). Une petite révolution. Il ne s’agit ni plus ni moins que du COS, le Coefficient d’Occupation du Sol. Ce coefficient capital qui permettait de déterminer la Surface De Plancher maximale constructible sur un terrain, en le multipliant simplement par la surface du terrain concerné.

La surface minimale des terrains constructibles vient également d’être supprimée avec pour objectif, entre autre, de densifier les villes et villages et d’économiser les terres agricoles.

Tous les articles des PLU qui déterminent ces règles sont considérés obsolètes. Ils ne seront plus pris en compte à partir du moment où les permis de construire ont été déposés après la date de publication de la loi, le 27 mars 2014.

Toutes les règles d’urbanisme qui faisaient référence au COS sont également abrogées. C’est bien sûr le cas du Bonus de COS, de la mise en œuvre du versement pour sous-densité mais aussi de la répartition de la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement.

Toutes les autres règles des PLU continuent de s’appliquer. Ce sont donc les distances par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives, les hauteurs maximales, l’emprise au sol maximale, les surfaces minimales d’espaces verts… qui détermineront les possibilités maximales de construction de chaque assise foncière.

Pour plus d’informations, vous pouvez vous rendre sur le site de Territoires.gouv.fr pour voir un aperçu de « Ce que la loi Alur va changer » et télécharger une notice explicative au format PDF intitulée « Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles »

Il convient donc pour Vaugneray de mettre en conformité son PLU avec la loi. 

Si cela ne pose pas de problème pour les zones urbaines les plus denses, il n'en  va pas de  même pour les zones où nous comptions sur le COS pour limiter un minimum la densification. 

Il faut donc prévoir rapidement une révision simplifiée du PLU, en s'appuyant notamment sur le coefficient d'emprise au sol  maximale.

Le quartier du Vallier en 2020 si nous ne révisons pas le PLU?

En attendant, nous sommes dans une situation transitoire. 
Par souci d'égalité des citoyens devant l'information, nous vous donnons  2 indications :

 Si vous avez déposé un permis de construire avant le 28 mars 2014 et s’il est en cours d’instruction, ou s’il est acquis mais si vous n’avez pas commencé la construction, vous pourriez avoir un intérêt à bénéficier de la suppression du COS. Dans ce cas, il est possible de demander l’annulation du PC pour en déposer un nouveau, sans oublier de prendre en compte les frais occasionnés

Si vous avez un Certificat d’Urbanisme précédent la date de la loi ALUR, demandez-en un autre si vous êtes gagnant, mais ne changez rien si vous estimez être perdant. En effet, l’obtention d’un CU vous garantit que les règles applicables au moment de son obtention seront bloquées pendant 18 mois.