Loi Alur, quels sont les changements en matière de location?

d'après ACTUALITÉ IMMOBILIÈRE, du 03.04.2014 PAR RENTILA

      

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), défendue par l’ex ministre du logement, Cécile Duflot, est entrée en vigueur fin mars 2014.

Nous avons vu les dispositions de cette loi concernant les PLU et les droits à construire dans notre article du blog du 28 avril dernier (http://upav2014.blogspot.fr/search/label/Urbanisme ). 

Voyons maintenant ce qui concerne l'immobilier locatif.

Cette nouvelle loi  a pour vocation de mettre en place différents dispositifs, comme l’encadrement des loyers ou la rédaction d’un bail type. Certaines mesures sont d’ores et déjà applicables, d’autres, les mesures phares, nécessiteront encore la parution de décrets d’applications, prévus pour le moment à la rentrée 2014.

Les mesures qui sont déjà en vigueur

Malgré l’attente des principaux décrets d’application, certaines mesures doivent être dès à présent être prises en compte par les bailleurs.

En particulier, pour la rédaction d’un bail de location vide, doivent apparaître le loyer acquitté par le précédent locataire et obligatoirement la surface habitable, pour une éventuelle demande de révision de loyer si un écart est constaté avec la surface réelle.

Concernant le dépôt de garantie, la loi Alur fixe à présent des limites pour une location de type meublée, 2 mois de loyer maximum (et toujours un mois en location vide). Un dépôt de garantie que le bailleur doit restituer sous 1 mois en fin de bail, s’il n’y a eu aucune dégradation (sinon jusqu’à 2 mois).

Certaines modifications sont également applicables de suite pour les demandes de congés, du propriétaire et du locataire. Pour le propriétaire qui souhaite récupérer son logement, il lui faudra le formaliser et le justifier davantage. Attention également si le locataire est âgé, s’il a désormais plus de 65 ans, il faudra lui proposer une solution de relogement.

Pour le congé du locataire, à l’image de la location meublée, le préavis de départ d’une location vide est réduit à un mois (au lieu de 3 mois jusqu’à présent), mais seulement dans les zones où la demande locative est forte (zones qu’il reste toutefois à définir).

Enfin, un bailleur peut désormais souscrire une assurance habitation à la place de son locataire qui ne l’aurait pas fait, et lui refacturer les frais.

Les mesures qui ne sont pas encore entrées en vigueur

Parmi celles-ci, on retrouve l’encadrement des loyers, un dispositif qui concernera à la fois les locations vides et meublées (hors locations touristiques). Le point principal en suspens aujourd’hui est la publication des plafonds de loyer qu’il faudra respecter. Ces plafonds devraient être communiqués progressivement, en commençant par les zones où la demande locative est la plus forte, la région parisienne en priorité.

A noter que ce plafonnement des loyers ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location, sans impacter donc les contrats de bail actuellement en cours.

Dans le même esprit, une autre mesure pas encore applicable à ce jour est le plafonnement des honoraires des agents immobiliers. L’idée est de fixer un tarif d’honoraires, au mètre carré, selon la région, et ainsi éviter le paiement typique d’un mois de loyer complet pour chaque nouvelle signature de bail. L’économie prévue pour le locataire pourrait attendre 50%. Mais là encore il faudra attendre la publication des plafonds par décret.

On retrouve également la garantie universelle des loyers (GUL). La mise en œuvre ne devrait pas avoir lieu avant le 1er janvier 2016, il s’agirait d’une possibilité gratuite mais non obligatoire remplaçant la traditionnelle caution. Le bailleur pourra toujours lui préférer la caution solidaire ou les garanties de loyers impayés.

Enfin, dernière mesure clef de cette nouvelle loi mais qui nécessite toujours un décret d’application, le bail type. L’idée est de définir des modèles type de contrat bail, pour les locations vides et meublées. La nouveauté concerne essentiellement les locations meublées pour lesquelles beaucoup de flexibilité était possible jusqu’à présent. De plus, il pourrait être nécessaire d’adjoindre l’ensemble des différents diagnostiques techniques, incluant notamment l’amiante et l’installation électrique.

En conclusion, pas de profondes modifications de l’immobilier locatif à court terme, tout dépendra surtout de la teneur des décrets d’applications qui devraient sortir à partir de juin 2014, en particulier sur l’encadrement des loyers et des honoraires ou sur le bail type.

Reste également à savoir si le récent changement ministériel peut encore impacter ou non cette fameuse loi Alur.